Las altas tasas hipotecarias profundizan un mercado inmobiliario “en forma de K”. ¿Qué significa?

Samantha Delouya

En el mercado inmobiliario actual, existe una brecha creciente entre quienes tienen recursos y quienes no.

El comprador de vivienda promedio se enfrenta a desafíos cada vez mayores de asequibilidad, ya que los precios de las casas suben y la oferta sigue siendo limitada. A esto se suma la presión del reciente aumento en las tasas hipotecarias, que hace aún más difícil la decisión de comprar una vivienda para muchas personas, agravando los problemas de asequibilidad.

La tasa promedio de las hipotecas a tasa fija a 30 años se situó en el 7,4% esta semana, según datos publicados este jueves por Freddie Mac. Se trata de un aumento significativo con respecto al mismo periodo del año pasado, cuando la tasa promedio era del 6,27%.

A pocas semanas de las elecciones intermedias en Estados Unidos, el alza de las tasas hipotecarias añade nueva presión a un mercado inmobiliario ya tensionado, justo cuando los problemas de asequibilidad son una preocupación clave para muchos votantes.

Los compradores de mayores ingresos, respaldados por una mayor disponibilidad de efectivo y presupuestos más amplios, representan una proporción cada vez mayor del mercado inmobiliario, mientras que los compradores de menores ingresos luchan por seguir el ritmo. Es una división que refleja la economía general en forma de “K”: a medida que aumenta el costo de vida, los estadounidenses más adinerados están mejor posicionados para absorber el impacto, mientras que aquellos con presupuestos más ajustados tienen menos margen de maniobra.

La misma división se observa en el mercado inmobiliario: los estadounidenses menos sensibles a las tasas de interés más altas tienen cada vez más ventaja.

“Es muy costoso adquirir una vivienda si se está buscando una en este momento”, afirmó Oscar Munoz, jefe de economía para EE.UU. en TD Securities. “Las únicas personas que vemos impulsando las transacciones en el mercado inmobiliario son los consumidores de altos ingresos”.

“Cuentan con el capital necesario para operar en este mercado, el cual resulta inasequible para la mayoría de los estadounidenses”, añadió Munoz.

Los datos de TD Securities, recopilados por encargo de Morning Consult, muestran una divergencia creciente en las intenciones de compra de vivienda este año. Tras haber seguido una tendencia similar a la de otros grupos de ingresos durante varios años, los estadounidenses que ganan US$ 100.000 o más son ahora cada vez más propensos a expresar su deseo de comprar una vivienda, en comparación con los consumidores de menores ingresos.

El reciente aumento de las tasas hipotecarias por encima del 7% podría ampliar esta brecha, señaló Munoz, ya que las cuotas mensuales más elevadas dificultan que los estadounidenses de menores ingresos califiquen para una hipoteca o puedan afrontar los pagos en caso de obtenerla.

Es probable que los compradores de mayor poder adquisitivo también se estén beneficiando de un mercado bursátil sólido —que alcanzó máximos históricos la semana pasada—, lo que les otorga un mayor poder de compra.

“Existen mercados distintos según la ubicación geográfica y según el rango de precios. Lo que observamos es que el segmento de precios más bajos está lastrando el mercado en su conjunto”, declaró el mes pasado Robert Reffkin, director ejecutivo de Compass, al referirse a la desaceleración de las ventas de viviendas durante una intervención en la cadena CNBC.

En Los Ángeles, Brock y Lori Harris —un matrimonio que trabaja en el sector inmobiliario— señalaron que aquellos compradores cuyos presupuestos se ven presionados ante la perspectiva de pagar cuotas hipotecarias más elevadas han comenzado a retirarse del mercado.

“Siempre me ha parecido curioso que los automóviles se comercialicen destacando la cuota mensual, mientras que con las viviendas no ocurre lo mismo. En el caso de las casas, simplemente se indica el precio y luego hay que recurrir a la calculadora hipotecaria para determinar a cuánto ascenderá el pago”, comentó Brock Harris. “Y, de repente, esa cuota resulta mucho, mucho más alta de lo que solía ser”.

Los datos a nivel nacional reflejan una retirada de los compradores que necesitan financiación para adquirir una vivienda. La semana pasada, las solicitudes de hipotecas fueron un 16 % inferiores a las registradas en la misma semana del año anterior, según cifras publicadas el miércoles por la Asociación de Banqueros Hipotecarios.

Brock y Lori Harris indicaron que, si bien observan una mayor presencia de compradores que pagan al contado en el mercado de Los Ángeles, incluso estos compradores se muestran más cautelosos con su dinero que hace apenas unos años.

“Son conscientes de la situación, pero les afectan menos las tasas de interés”, señaló Lori Harris en referencia a los compradores que pagan al contado. “En cambio, un comprador que necesita un préstamo podría quedar fuera del mercado para una vivienda que, hace apenas dos o tres meses, sí podía permitirse adquirir, debido precisamente a estas tasas tan elevadas”.

A nivel nacional, las ventas al contado representaron el 27% de las transacciones en septiembre, según los datos más recientes de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) publicados el martes. Esta cifra es inferior al 30% registrado hace un año; sin embargo, las tasas hipotecarias no superaron el 7% hasta la última semana de septiembre, cruzando un umbral que, según algunos expertos, podría llevar a los compradores que dependen de préstamos hipotecarios a detener sus planes.

Las tasas hipotecarias tienden a seguir el comportamiento de los rendimientos de los bonos, los cuales han mostrado volatilidad en los últimos meses debido a que los inversores anticipan nuevas subidas de tipos por parte de la Reserva Federal para controlar la inflación. Estas expectativas han impulsado al alza los rendimientos de los bonos, ejerciendo presión sobre las tasas hipotecarias.

En las semanas posteriores a que las tasas hipotecarias superaran el 7% a finales del mes pasado, eXp Realty —una de las mayores agencias inmobiliarias del país— registró una tasa de cancelación de operaciones superior a la habitual, señaló Leo Pareja, director ejecutivo de AGNT, la empresa matriz de eXp Realty.

“Esto nos indica que el impacto psicológico es fuerte. Es una barrera real”, declaró Pareja a la CNN, aunque añadió que, desde entonces, la tasa de cancelación de operaciones ha vuelto a los niveles normales para esta época del año.

Para los compradores que buscan precios asequibles en este entorno de tasas de interés elevadas, Pareja aconsejó considerar las viviendas de obra nueva.

Tradicionalmente, las viviendas nuevas tenían un precio superior al de las viviendas ya existentes, pero esa relación se ha invertido en los últimos dos años. Los precios de las viviendas existentes aumentaron un 1,3% interanual en septiembre, situándose en US$ 417.500, lo que marca 39 meses consecutivos de incrementos anuales, según la NAR. Por otro lado, el precio mediano de una vivienda nueva fue de US$ 393.700 en agosto, según los datos más recientes de la Oficina del Censo.

“A diferencia del propietario particular, que puede tantear el mercado y, si no consigue el precio deseado, simplemente retirar la vivienda de la venta —especialmente si cuenta con una tasa de interés baja—, el constructor se dedica al negocio de vender”, explicó Pareja.

Como resultado, los constructores están recurriendo cada vez más a incentivos para atraer a nuevos compradores, incluidas las reducciones temporales de la tasa hipotecaria (conocidas como buydowns) que ayudan a disminuir las cuotas mensuales, señaló Pareja.

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