¿Por qué la desaceleración del mercado inmobiliario no está bajando los precios de las viviendas?
Por Samantha Delouya y Vanessa Yurkevich, CNN
Yasmin Asberry pensó que vender su casa en un suburbio de Dallas sería sencillo. Sin embargo, tras meses con poco interés, bajó el precio dos veces y estuvo a punto de retirar el anuncio antes de recibir finalmente una oferta que le gustó.
“Cuando la pusimos en venta, teníamos la impresión de que la gente seguía entusiasmada por comprar casas y que se vendían bastante rápido”, dijo. “Pero no recibimos muchas visitas”.
La experiencia de Asberry refleja un mercado inmobiliario en punto muerto.
A pocos años del auge inmobiliario de la pandemia, el mercado se tambalea. Muchos propietarios, aferrados a las expectativas de aquella época –a pesar de que el mercado ahora favorece a los compradores– prefieren retirar sus anuncios o dejar caer los acuerdos antes que recortar demasiado sus precios de venta o aceptar concesiones costosas. Los compradores, por su parte, están cada vez más dispuestos a alejarse de un trato.
El resultado: las ventas se estancan mientras los precios siguen subiendo.
En septiembre, el 80 % de los mercados registraron aumentos de precios, la proporción más alta en nueve meses, liderada por ciudades del noreste y del Medio Oeste de Estados Unidos, según datos publicados este lunes por la empresa de servicios financieros Intercontinental Exchange.
Los costos de financiamiento tienen un papel clave. Millones de estadounidenses obtuvieron tasas hipotecarias ultrabajas durante la pandemia que no quieren cambiar por las tasas más altas actuales, explicó Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
“Para los vendedores, la alternativa a vender es quedarse en su casa con hipotecas muy baratas”, dijo Fairweather. “Muchos vendedores que no están obteniendo los precios que esperaban están optando por retirar sus propiedades del mercado o mantenerlas listadas durante mucho tiempo, esperando que el mercado cambie o que llegue un comprador dispuesto a pagar un precio alto”.
“Esa estrategia no funciona muy bien, porque los compradores se enfrentan a estas tasas hipotecarias elevadas y cada vez menos pueden pagar precios altos y tasas altas a la vez”, añadió.
Tras darse cuenta de lo lento que estaba el mercado, Asberry cedió. Inicialmente listó su casa en US$ 400.000, con base en propiedades similares en la zona. Luego de agregar muebles nuevos y volver a tomar las fotos, bajó el precio a US$ 385.000 y luego nuevamente a US$ 365.000, antes de recibir una oferta.
“Esa era la cifra”, dijo Asberry. “Habríamos salido del mercado si no aceptaban los US$ 365.000”, agregó, señalando que planeaba volver a listar su casa en primavera con la esperanza de un mercado más favorable.
Datos recientes del mercado inmobiliario apuntan a una “desconexión” entre compradores y vendedores, dijo Fairweather.
Este verano boreal se retiraron más anuncios del mercado estadounidense que el año pasado, según datos de Redfin. De hecho, las retiradas han sido mayores durante todo el año en comparación con el año pasado.
Angie Guillette, agente inmobiliaria en el suroeste de Florida, dijo que los vendedores más dispuestos a recortar sus precios son quienes están concretando las ventas últimamente.
“Tenemos bastantes vendedores que, cuando no consiguen el precio que tenían en mente —a veces una cifra que vieron durante la pandemia—, sacan su casa del mercado y esperan”, dijo Guillette.
Estos vendedores prefieren abandonar el mercado antes que bajar sus precios, lo que ayuda a mantener los precios generales elevados, añadió.
Las expectativas desalineadas se reflejan también del lado de los compradores. Un informe de Redfin, publicado el martes, reveló que los compradores de viviendas están cancelando acuerdos a un ritmo récord: unos 56.000 contratos de compraventa se cancelaron en agosto, alrededor del 15 % de las viviendas que entraron en contrato ese mes. Es la tasa más alta registrada en un agosto, según el informe.
Las inspecciones son donde colapsan muchos acuerdos. Más compradores están presionando para que los vendedores cubran reparaciones o hagan concesiones adicionales, y los vendedores se niegan, según el informe.
Heather Anschuetz, agente inmobiliaria en Hendersonville, Tennessee, dijo que ha notado que los compradores están ahora más dispuestos a alejarse.
“Ahora hay tantas opciones en el mercado que pueden elegir”, dijo. “Y muchos compradores son mucho más cautelosos de asumir más de lo que pueden manejar, especialmente si su presupuesto ya está al límite con el pago mensual de la hipoteca”.
Asberry dijo que tuvo que reducir el precio de su vivienda en el área de Dallas más de lo que quería, pero negoció con los compradores para no tener que cubrir reparaciones adicionales.
Aun así, el recorte de precio significó que los ingresos de la venta no cubrieron completamente su mudanza al estado de Washington.
“Tuvimos que usar crédito para cubrir los costos de la mudanza. Fueron como US$ 15.000, casi lo mismo que tuvimos que bajar el precio para poder vender”, dijo.
Anschuetz explicó que a menudo ve a vendedores dispuestos a negociar el precio, pero no las reparaciones, o viceversa.
“Aunque mis vendedores están listos para vender, quieren vender a un precio razonable”, dijo. “No es una liquidación. No se la van a dar a cualquiera que la quiera”.
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