Trump acaba de proponer una hipoteca a 50 años. ¿Es una buena idea?
Por Samantha Delouya
La mayoría de quienes compran una vivienda por primera vez en Estados Unidos optan por hipotecas a 30 años. Según una nueva propuesta del Gobierno de Trump, pronto podrían tener la opción de un plazo de préstamo aún mayor.
Esta semana, el presidente Donald Trump presentó una nueva idea para abordar el problema de la asequibilidad de la vivienda: un préstamo hipotecario a 50 años. El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, calificó la propuesta como “un cambio radical”.
Aunque la propuesta de Trump carece de detalles, funcionarios de la administración afirman que una hipoteca a 50 años reduciría los pagos mensuales, lo que ayudaría a más estadounidenses que actualmente no pueden acceder al mercado inmobiliario debido a los altos precios.
Pero muchos expertos en vivienda advierten que el plan podría resultar contraproducente, aumentando el costo de ser propietario de una vivienda al extender los plazos de pago, agregar más intereses con el tiempo y elevar los precios de las viviendas.
“Esta no es una buena idea”, dijo Richard Green, profesor de finanzas y economía empresarial en la Escuela de Negocios Marshall de la Universidad del Sur de California. “El ahorro en el pago mensual sería mínimo. Al mismo tiempo, se pone en riesgo a las personas, porque tardan muchísimo en empezar a amortizar su préstamo”.
La hipoteca a 30 años tiene su origen en la Gran Depresión. Durante el último siglo, se ha convertido en la forma predominante de comprar una vivienda en Estados Unidos. Muchos estadounidenses prefieren un plazo de préstamo más largo porque las cuotas son más bajas que las de, por ejemplo, una hipoteca a 15 años.
Una hipoteca a 50 años podría tener cuotas aún más bajas.
“Lo que hace es reducir considerablemente la cuota mensual de una vivienda típica para la clase media estadounidense, en unos cientos de dólares al mes”, dijo Kevin Hassett, director del Consejo Económico Nacional de Trump, en una entrevista el lunes en Fox News. “Necesitamos ayudar a la gente a volver a tener una vivienda propia”.
Pero los propietarios terminarían pagando mucho más en intereses con el tiempo, dijo Green.
Por ejemplo, en una casa valorada en US$ 450.000, con una hipoteca a tipo fijo a 30 años y un interés del 6,25 %, la cuota mensual sería de unos US$ 2.771. Durante la vigencia del préstamo, el propietario pagaría más de US$ 547.000 en intereses.
Con un préstamo a 50 años a la misma tasa, el pago mensual se reduciría a unos US$ 2.452, pero el interés total se dispararía hasta aproximadamente US$ 1,02 millones, es decir, un 87 % más que en el préstamo a 30 años.
“Con un préstamo a 50 años, al principio solo amortizas una cantidad ínfima del capital, por lo que los intereses no disminuyen mucho”, explicó Green. “Depende del tipo de interés, pero en esas circunstancias podrían pasar 30 o 40 años antes de que hayas amortizado siquiera la mitad del capital de la hipoteca”.
Según Green , la mejor manera de mejorar el acceso a la vivienda es construir más casas donde la gente quiere vivir. Un préstamo hipotecario más barato podría impulsar la demanda, pero sin aumentar la oferta, podría provocar un alza de los precios.
No está claro si una hipoteca a 50 años tendría los mismos tipos de interés que un préstamo a 30 años.
“Hasta que no sepamos quién es el comprador de esa hipoteca y cómo van a modelar el comportamiento del prestatario, es muy difícil decir algo más que la tasa probablemente será un poco más alta que la de 30 años”, dijo Jeff DerGurahian, director de inversiones de loanDepot, una entidad crediticia hipotecaria.
Un préstamo a 50 años conlleva un mayor riesgo de impago debido a su larga duración. En consecuencia, los prestamistas pueden cobrar tipos de interés más elevados. Además, dado que los prestatarios tardarían mucho más en generar capital, una caída de los precios de la vivienda podría provocar que más propietarios deban más de lo que valen sus propiedades.
También existe una cuestión legal en torno a las hipotecas a 50 años. Según la Ley Dodd-Frank, aprobada tras la crisis inmobiliaria de 2008, los plazos de los préstamos no pueden superar los 30 años.
“Se necesitaría mucha legislación para lograr esto”, dijo Green sobre la propuesta de hipoteca a 50 años.
Al ser consultada, la Casa Blanca no proporcionó detalles sobre ningún plan legislativo.
En un comunicado, un funcionario de la Casa Blanca declaró: “El presidente Trump siempre está explorando nuevas formas de mejorar el acceso a la vivienda para los estadounidenses comunes. Cualquier cambio oficial en las políticas será anunciado por la Casa Blanca”.
El año pasado, la edad promedio de quienes compraron una vivienda por primera vez en Estados Unidos alcanzó un récord histórico de 40 años, según datos publicados la semana pasada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La combinación de precios de vivienda exorbitantes y tasas hipotecarias estancadas entre el 6 % y el 7 % ha impedido que muchos jóvenes estadounidenses puedan acceder a la compra de una vivienda.
Con un préstamo a 50 años, algunos de esos compradores que adquieren su primera vivienda podrían estar pagando sus préstamos hipotecarios hasta bien entrados los 90 años.
Pero Phil Crescenzo, vicepresidente de Nation One Mortgage Corporation, afirmó que la industria ha sido excesivamente negativa con respecto a la propuesta de hipoteca a 50 años.
Aunque los propietarios acumularían capital más lentamente que con un préstamo a corto plazo, Crescenzo señaló que, en algunos casos, una hipoteca a 50 años aún podría ser mejor que alquilar y no acumular nunca ningún capital en la vivienda.
“No es que alguien tenga que quedarse con ese préstamo para siempre. Es un punto de partida”, dijo Crescenzo, señalando que los propietarios de viviendas siempre tienen la opción de refinanciar sus préstamos.
“Si tuviera la opción de alquilar la casa o conseguir una hipoteca a 50 años sin generar mucho capital durante un par de años, aun así elegiría esa opción en lugar de alquilar”, dijo.
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